Elke week verkopen Italiaanse rechtbanken appartementen, huizen, grond en bedrijfsruimten. De startprijs volgt de marktwaarde: de rechtbank stelt hem vast op basis van de taxatie door haar deskundige – blijft een veiling zonder bod, dan kan zij hem bij de volgende poging lager vaststellen.
Er is geen verkoper die onderhandelt, geen makelaar en geen notariële koopakte: wie de gunning krijgt, de prijs op tijd betaalt en, waar de wet dat vraagt, een verklaring op grond van de antiwitwasregels indient, wordt in de regel eigenaar door een beschikking van de rechtbank (de overdrachtsbeschikking), en diezelfde beschikking gelast in beginsel ook de doorhaling van de beslagen en hypotheken.
De keerzijde: voor gebreken aan het pand staat niemand in – een garantie zoals bij een koop van de eigenaar bestaat bij een executieverkoop niet. Het belangrijkste document waarop je kunt bouwen, is het taxatierapport van de gerechtelijke deskundige – en de wet schrijft voor wat erin moet staan: wie in het pand woont en op grond waarvan, welke lasten blijven bestaan en welke worden doorgehaald, of het gebouw volgens de bouwregels in orde is en wat een legalisatie zou kosten.
Daarom wordt een veiling niet beslist op de dag van de veiling, maar ervoor: bij het lezen.
De veilingen staan op het Portale delle Vendite Pubbliche, het portaal van het Italiaanse ministerie van Justitie: volledig, officieel en alleen in het Italiaans. Het taxatierapport telt vaak tientallen pagina’s juridisch Italiaans, met kadastrale gegevens, een toetsing van het bouwrecht en gegevens over wie in het pand woont.
De termijnen wachten niet: de waarborgsom wordt samen met het bod gestort, de restprijs binnen de termijn die de rechtbank in haar beschikking vaststelt. De bewaarder (custode) en de met de verkoop belaste gedelegeerde (professionista delegato) spreken Italiaans. En voordat je kunt bieden, heb je een rekening nodig waarvan de waarborgsom komt, en – als je zelf online biedt – een gecertificeerd e-mailadres naar Italiaans recht (PEC) en in de regel een digitale handtekening.
Daar is geen moed voor nodig, maar werk dat iemand moet doen – en dat doen wij.
Je zoekt met onze zoekfunctie verderop op deze pagina – of je noemt ons regio, budget en doel en geeft ons de zoekopdracht.
Jij + wijWij lezen het taxatierapport pagina voor pagina, toetsen de juridische situatie, het bouwrecht en de lasten en vragen de bewaarder om een bezichtiging. Je krijgt een samenvatting in het Nederlands met een geadviseerd maximumbod.
WijWij vragen je Italiaanse fiscale nummer aan en bereiden de stukken voor; jij geeft ons een notariële volmacht. Dan brengen wij het bod uit, met een waarborgsom van ten minste tien procent van het bod – en het bod mag niet meer dan een kwart onder de startprijs liggen.
Wij, met jouw volmachtDe veiling verloopt in de regel online. Wij bieden voor je, beslissen volgens jouw instructie over tegenbiedingen en houden je telefonisch op de hoogte.
WijNa de gunning begeleiden wij de betaling van de restprijs binnen de gestelde termijn, de overdrachtsbeschikking, de registratie en de inschrijving in het kadaster.
WijDe executierechter gelast de verkoop en stelt de voorwaarden vast. De gedelegeerde – een notaris, advocaat of accountant – voert de veiling uit, neemt de biedingen in ontvangst en zorgt na de gunning voor de registratie van de beschikking en de doorhaling van de lasten. De bewaarder beheert het pand, regelt de bezichtigingen en draagt het aan het eind over. De taxateur heeft het gewaardeerd en beschreven. Geen van hen adviseert jou: zij werken voor de procedure, niet voor jou.
Voor jou werkt jouw advocaat.
En dat kan naar Italiaans recht alleen een advocaat: bieden voor een nog te noemen persoon en de koper binnen drie dagen na de gunning noemen. Dat maakt deelname vanuit het buitenland mogelijk – zonder eigen gecertificeerd e-mailadres en zonder digitale handtekening.
Het kantoor staat op de advocatenlijst van de Duitse ambassade in Rome, is ingeschreven bij de Orde van Advocaten van Pescara en heeft ruim 500 internationale mandaten begeleid.
Wij hebben kantoren in Pescara en Rome en werken samen met ingenieurs en architecten in heel Italië. Je hebt één vast aanspreekpunt.
Hieronder vind je de veilingen uit het officiële portaal, per regio en provincie, prijs en type object – als lijst, eerstvolgende veilingen eerst, en op de kaart. We tonen alleen appartementen en huizen in de regel vanaf een startprijs van 20.000 € en bouwgrond vanaf 10.000 €. Garages, parkeerplaatsen, stallen, opslagruimten, bedrijfsruimten, overige grond, ruïnes, casco’s, aandelen in mede-eigendom en beperkte rechten zoals vruchtgebruik of woonrecht filteren we eruit op basis van de gegevens in het portaal. Wat er precies geveild wordt en in welke staat, zegt pas het taxatierapport.
Waar de stukken een oppervlakte noemen, zie je de startprijs per vierkante meter naast de OMI-waarde van de gemeente, die wij berekenen uit de officiële waarden van de Agenzia delle Entrate, de Italiaanse belastingdienst. Een aanwijzing, geen oordeel: of de prijs gunstig is, zegt pas het taxatierapport.
Titel en korte omschrijving verschijnen in het Nederlands, voor zover wij ze hebben gemaakt; de Italiaanse originele tekst staat op elke detailpagina, met de knop „Samenvatten in het Nederlands“. De gegevens komen uit de officiële stukken; de omschrijvingen zijn zo kort of zo uitgebreid als de rechtbank ze heeft gepubliceerd.
Op elke detailpagina vind je „Laten beoordelen“. De offerte voor beoordeling en begeleiding krijg je schriftelijk, voordat er iets begint; daarin staat ook wat er geldt als je na de beoordeling niet biedt.
Daarna lezen wij het volledige taxatierapport, vergelijken de prijs met de OMI-waarden en met de taxatiewaarde van de deskundige, rekenen de kosten voor – belastingen, jouw aandeel in het honorarium van de gedelegeerde, doorhalingen – en zeggen je of, en tot welk bedrag, een bod zinvol is. Kies je voor de veiling, dan brengen wij het bod uit en begeleiden we je tot de overdrachtsbeschikking en de oplevering.
Eén bedrag voor alles: het zoeken, als je ons de zoekopdracht geeft, de beoordeling van taxatierapport, juridische situatie en lasten, het bod met jouw volmacht en de deelname aan de veiling, en na de gunning de begeleiding tot de oplevering. Waar je binnen de bandbreedte uitkomt, hangt ervan af of het pand bewoond is en hoe omvangrijk het taxatierapport is. Belastingen, leges en jouw aandeel in het honorarium van de gedelegeerde komen erbij en gaan niet naar ons.
In het taxatierapport stond dat het terras zonder vergunning was overkapt – te legaliseren, met geschatte kosten. Wij hebben de legalisatie in het maximumbod meegerekend; familie Jansen kreeg de gunning en wist vooraf wat haar te wachten stond.
Het taxatierapport noemde een huurcontract dat vóór het beslag was geregistreerd en nog twee jaar liep. Een gunning had wachten betekend. De heer en mevrouw Bakker hebben voor een andere veiling gekozen.
Heb je al een veiling op het oog? Stuur ons de link uit het portaal, of open de veiling hierboven in de zoekfunctie en klik op „Laten beoordelen“.
Zoek je nog? Noem ons regio, budget en doel – vakantiehuis, woning voor je oude dag of belegging.
Wij antwoorden binnen twee werkdagen, met een schriftelijke offerte – voor beoordeling en begeleiding bij jouw veiling of voor het zoeken.
Je aanvraag is verstuurd. We nemen binnen twee werkdagen contact met je op.
Nee. Wij zijn een advocatenkantoor, en bij een executieveiling is er geen verkoper die onderhandelt, en geen makelaar: de rechtbank laat een pand veilen dat wegens een schuld in beslag is genomen. Een verkoopbrochure is er daarom niet; in plaats daarvan is er het taxatierapport van de door de rechtbank benoemde deskundige, dat samen met de veilingaankondiging op internet wordt gepubliceerd. Foto’s, taxatierapport en aankondiging linken we op elke objectpagina rechtstreeks vanaf het officiële portaal, voor zover ze daar gepubliceerd zijn – en daarbij de sites waarop de rechtbank de veiling bekendmaakt. Bezichtigen gaat via de gerechtelijke bewaarder, op afspraak.
De rechtbank stelt de startprijs vast op basis van de taxatie door haar deskundige. Blijft een veiling zonder bod, dan kan de rechtbank de startprijs bij de volgende veiling verlagen – telkens met hoogstens een kwart, na de vierde veiling zonder bod met hoogstens de helft. Zo ontstaan de laagste prijzen. Los daarvan mag een bod tot een kwart onder de startprijs liggen; het wordt dan alleen gegund als de rechtbank geen reële kans op een hogere prijs ziet. Een lage prijs kan een goede koop zijn – of wijzen op gebreken, bewoners of juridische lasten die de deskundige in het taxatierapport beschrijft. Hypotheken en beslagen laat de rechtbank met de overdrachtsbeschikking doorhalen; wat blijft – zoals een erfdienstbaarheid of een ouder huurcontract – staat in het taxatierapport.
In de regel niet. Wij bieden met jouw volmacht – meestal online –, en bij de bezichtiging, die de bewaarder regelt, kun je erbij zijn, maar dat hoeft niet.
Een notariële bijzondere volmacht (procura speciale) waarmee wij voor je bieden. Je tekent die bij een notaris waar je woont; wij sturen je het ontwerp, de notaris verlijdt de akte. Of er een apostille nodig is en wat de gedelegeerde in het concrete geval verlangt, zeggen wij je vooraf. Is de akte alleen in het Nederlands opgesteld, dan vertaalt een beëdigd vertaler haar in het Italiaans. Het origineel komt naar ons.
De registratiebelasting, de Italiaanse tegenhanger van de overdrachtsbelasting: 9 % van de gunningsprijs; 2 % bij een woning die je hoofdverblijf wordt, onder de wettelijke voorwaarden – daartoe hoort dat je binnen achttien maanden je woonplaats in de gemeente vestigt –; bij landbouwgrond in de regel 15 %. Daarbij hypotheek- en kadasterbelasting van elk 50 €. Bij woningen kun je vragen dat in plaats daarvan de kadastrale waarde geldt – in de regel een gunstiger grondslag. Is de schuldenaar een onderneming, dan kan in plaats van registratiebelasting btw verschuldigd zijn; dat toetsen wij vóór het bod. Daarbij komen jouw aandeel in het honorarium van de gedelegeerde – de helft van het honorarium voor de overdrachtsfase, bij een gunningsprijs tot 100.000 € ongeveer 500 € plus forfait en onkosten – en ons honorarium, dat je schriftelijk hebt voordat er iets begint. Al het andere rekenen wij je voor voordat je biedt.
Woont de schuldenaar er nog, dan gelast de rechtbank de ontruiming – in de regel samen met de overdrachtsbeschikking – en de bewaarder voert die uit. Wat dat jou kost en hoe lang het duurt, hangt af van de procedure; dat zeggen wij je vóór het bod. Woont er een huurder met een contract dat vóór het beslag is geregistreerd, dan loopt het contract in beginsel door – met uitzonderingen die in het taxatierapport staan en die wij vóór elk bod toetsen.
Sommige Italiaanse banken financieren aankopen op een veiling; de wet voorziet daarvoor in de rechtstreekse betaling van de lening aan de procedure. De gunning vervangt echter geen financieringstoezegging – de financiering moet vóór het bod rond zijn.
Wie de gunning niet krijgt, krijgt de waarborgsom terug. Wie de gunning krijgt en de restprijs niet op tijd betaalt, verliest de waarborgsom als boete en is aansprakelijk voor een lagere opbrengst als de veiling wordt herhaald.
